价目表的建造-PPT精品文档_图

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发布时间:2019-10-05 23:40

  价目表造造 2009/3 ? 均价同意 ? 订价设施 ? 订价设施与产物的干系 ? 订价圭表 ? 订价政策&去化政策 ? 系数订价规律 ? 价目表方式 ? 价目表造造经过明白 价目表造造 一、均价同意 一般面对的境况: ? 公司签署的底价低于项目目前可实施均价水准 ? 公司签署的底价高于项目目前可实施均价水准 均价同意的设施: ? 随行就市 ? 本钱加成 ? 客户导向 ? 角逐导向 均价同意 ? 随行就市订价规律: ? 遵循商场行情或扬或抑实行幅度预判 ? 将周边产物细项实行打分加权均匀 例1: 项目A周边共3个楼盘,价钱分手为X Y Z,XYZ。X-Z500元/平米 本案产物力高于X,Y但低于Z 估计本案开盘的1-3月内,周边商场的价钱将有5%独揽的提拔 本案同地段(如中环沿线)的项目价钱限度为M 通过随行就市订价法得出,本案的价钱该当正在ZAYX 如A上浮5%则显露AZYX,研讨到商场身分,上浮的价钱也视为合理 M和A实行环比,如价钱分歧较幼则从侧面验证A价钱的合理性 均价同意 例2: 种别 细项模范 权重 环线 区位属性 生涯配套 5 根蒂措施 4。5 处境资源 6。5 地块前提 4。5 品牌效应 5 筑设体量 4 项目属性 项目配套 6 景观 6 任事 6 筑设品格 6。5 立面 6 产物属性 户型功用 9 附加值 7 科技使用 4。5 合计 100 特出麓山别墅 拟合水平 对照系数 90 5。40 120 8。4 95 6。18 95 4。75 95 4。3 120 7。8 95 4。3 95 4。75 105 4。2 100 6。0 105 6。3 100 6。0 95 6。18 95 5。70 95 8。55 95 6。65 95 4。3 99。6 湘江1号 拟合水平 对照系数 100 6。0 95 6。65 95 6。18 105 5。25 110 4。95 120 7。8 95 4。28 100 5。0 105 4。2 100 6。0 105 6。30 100 6。0 95 6。18 100 6。价目表的建造-P00 95 8。10 90 6。30 95 4。3 99。4 美洲故事 拟合水平 对照系数 100 6 120 8。4 100 6。5 125 6。25 125 5。6 115 7。5 120 5。4 110 5。5 110 4。40 120 7。2 100 6。00 100 6。00 110 7。15 110 6。6 110 9。9 105 7。35 100 4。5 110。05 均价同意 均价(p) 权重系数(f) 比准价钱(p) 本项目参考价钱(P) 特出麓山别墅 9000 99。6 9017 湘江1号 9000 99。4 9040 9073 美洲故事 10000 110。1 9163 注: ∑ p‘= ∑ p /f=9000/0。996+9000/0。994+10000/1。101=9017+9040+9163=27220 P=∑ p/3=27220/3=9073≈9050 别墅参考单价均值 9050元/m2 均价同意 本钱加成订价规律: ? 本钱加成订价法是以产物单元本钱为基础按照,再加上预期利润来确定 价钱的订价设施 例: 某项目A 其归纳本钱测算后得出本钱价为X 业主目的利润为本钱总和的30% 则售价为A=X*(1+30%) 注:本处本钱总和为项目阴谋出的数字,并不是业主的加入资金 均价同意 客户导向订价规律: ?以目的客户的需求价钱行为起点,同意产物的价钱。以使价钱最接近 客户的心坎价钱预期。 例: 通过案前打算期的客户问卷考核得知,客户对待项目A的售价限度正在 10000-12000元/平米。正在限度中,10500-11000的价钱比重相对最高。根 据这一境况,均价能够拟定正在10800-11000上下。 均价同意 角逐导向订价规律: ?正在足够角逐的商场,遵循商场的角逐情景以及连系价钱政策拟定的价钱。 例: 项目A所正在的区域,产物同质化表象首要,价钱颠簸较大。各项目间角逐较 足够。促销技巧使用经常。 项目A入市时心愿通过低价入市政策翻开事势,设立第一波根蒂销量并得回 必然的商场拥有份额。 A项目以一个极低的价配合目的去化量的产风格实行首批入市,短期内结束 推案的一起去化,等候第二批开盘时的商场处境变动。 如区域商场:8000独揽,A项目开盘7600(低于商场5%) 倘使后市区域楼盘价钱均下调,则底部依然设立,如区域商场价钱上扬, 则后时价钱同步上扬。 二、订价设施 常用订价设施:周到订价法 ? 归纳研讨项主意各样身分对价钱的影响而同意的价目 另类订价设施:单方订价法 ? 联合价订价法 ? 平面至极订价法 ? 立面至极订价法 ? 部门参数打分订价法 ? 基价加成订价法 订价设施 周到订价规律: 通过对项目一下六点的归纳考量拟订价钱: ?地方 ?朝向 ?楼层 ?房型 ?面积 ?景观 周到订价法对待项目而言,价钱的欠缺相对较少,并能通过手工微调的方 法,修补光鲜的价钱欠缺,以使举座价钱不妨从点和面上均到达必然的合 理性 订价设施 联合价订价规律: ? 统必然价法即采用所有联合的价钱实行发卖,运用客户购房时的惯性喜 好完成去化目的。 ? 因为采用了联合价订价后,去化依次会吐露 性价比高性价比低 楼层高楼层低 如采用联合价订价,因此对待去化到达必然数目后的续销盘算要备有预 案 ? 统必然价法并不是以项目均价行为联合价,使之天然发卖。 而是拟定一个最有利于整盘去化,并研讨到后期续销光阴对价钱的影响 而同意的价钱。 订价设施 平面至极订价法 &立面至极订价法 ? 通过或平面,或立面漠视平面或立面价差的本领,采用至极单方(只研讨 局部影响价钱的项)的形式实行订价,这种订价设施是联合价订价法的一 种衍生或变形。平面&立面订价设施也能够连系正在周到订价法中使用。 境况一: 文祥名苑 — 1层6层5700 2层5层6000 3层4层6300 清风华苑 — 31号楼8-9层 3999元/平米 订价设施 部门参数打分订价法 ? 仅研讨部门影响价钱的身分,漠视对产物或项目不起影响或影响甚幼的因 素。同时通过权重打分的设施掌握各紧要影响身分对待价钱的影响度的一 种订价的设施。 ? 此种订价设施较多使用正在独立别墅或联排别墅产物中。 ? 均价同意中咱们讲到的第二个案例,现实即是将此种订价设施衍生使用的 一种再现局面。 订价设施 基价加成订价法 ? 通过正在基价上加成的设施,精确每套衡宇的价钱,这种订价设施是系数定 价规律的原型。也是早期操纵较多的一种订价设施。但跟着发卖技巧的不 断发展,目前这种订价设施已推出主流的商场。 例: 某项目A 其基价确定为5000元/平米 ? 每上升1个楼层上升100元 ? 东单位加100元,西单位加50元 ? 三房加100元 ? 。。。。。。 三、订价设施与产物的干系 订价设施的选取法则: ? 项目界限 项目界限较大,因尽量选取周到订价法 ? 项目类型 项目类型越繁复,因尽量选取周到订价法 (如幼高层+多层,幼高层+高层) ? 产物特性 如独立别墅会采用部门系数订价法等 ? 发卖政策 为到达短期目的而选取差异的订价设施 四、订价圭表 订价的旧例圭表: 1、得回项目预测面积表 2、实行均价确定的提报,精确项目均价 3、实行项目均价批次的拆分,精确每批次均价的组成 4、确定发卖政策和去化政策 5、选取适合的订价形式 6、运用电脑设立订价器械 7、设定各个价钱影响身分的系数,PT精品文档_图精确项目总价差 8、设立系数表,加权系数,并调理,使系数和尽量趋势于0 9、通过系数表及均价设立价钱模子并阴谋各项汇总统计 10、针对分歧理的价钱地方实行调理,或交融差异的订价形式实行价钱调理 五、订价政策&去化政策 ? 订价政策 正在同意价目表前需先精确本次订价的订价政策 – 订价政策包蕴: 1。 订价限度(对那些产物实行订价) 2。 均价真实定(描写均价拟定的道理) 3。 订价设施(简述为何要采用此订价设施) 4。 系数类目(对本次订价共选取那些影响价钱的身分) 5。 价钱限度掌握(总系数差的掌握,最低价将成为特价房) 6。 订价政策对待去化的帮帮 五、订价政策&去化政策 ? 去化政策 – 去化政策包蕴: 1。 本次项目推出的去化重心和焦点 2。 去化焦点的商场机缘点 3。 去化依次的盘算 4。 连系订价怎么杀青去化 5。 首期主推价钱(起价,范例价钱,上风价钱) 六、系数订价规律 为何要通过系数订价: 1、为了知足项目界限的逐渐增加。 (进步10万方的项目以比比介是) 2、为了知足复合型项主意渐渐扩大 (多类型复合项目越来越多,如幼高层聚合高层,多层连系幼高层) 3、为了太平每批次订价的价钱相对干系 (通过系数能够太平差异批次间产物的相对价钱干系) 4、为了知足越来越经常的价钱调理 (衡宇发卖与商场的连系度越来越高,调价行动也越来越经常) 5、为了便于价钱衍生物的形成 (跟着技巧发达越来越专业,价钱干系的衍生物和器械正正在扩大,通过规 范的订价圭表,有利于衍生物的显露) 六、系数订价规律 系数的本色: ? 系数实际上是价差的另一种再现局面,系数表连系均价,最终的再现即 价目表,价目表实际上反映的即是差异单元的价钱干系(价差干系)。所 以系数实际上即是掌握价差的器械或一种空洞的再现局面。 六、系数订价规律 常用的系数: ? 采用周到订价法常用的系数: 区域系数(批次系数) 栋系数(地方系数) 立面系数(楼层系数) 平面系数(坐落地方的系数) 房型系数 面积系数(同房型差异面积的系数) 采光系数(日照系数) 景观系数(视野系数) 动线系数(进出方便性) 公筑系数(配套措施的影响) 处境系数(噪音,污染) ? 为了造表便利,咱们会常将同类系数相并,但相并不代表代替 如:房型系数会聚合入平面系数 六、系数订价规律 打分定系数: ? 给系数打分实际上是系数加权均匀的一种再现局面。 ? 周到订价法中的系数,其权重变动为系数的值,系数可认为任何值,该影响因 素对待价钱影响的多少,能够从值的巨细上来反映 ? 打分系数更相仿于咱们的绩效侦察评分形式,分值是相对固定的,然而权重影 响数是不均匀的。 ? 采用打分的形式有增加超异化的功用,同时能够回避模范陪同意人订价当时现 状的影响身分。 如:A类系数,分值系数-2到2,5个百分点跨度。 B类系数,分值系数-3到3,7个百分点的跨度 C类系数,分值系数-5到5,11个百分点的跨度 A类系数占加权的50%,B类系数占加权的30%,C类系数占加权的20% **道***栋(房源编号) 02 面积 13F 单价 总价 面积 12F 单价 总价 面积 11F 单价 总价 面积 10F 单价 总价 七、价目表方式 ****项目价目表(表价or底价) 31 01 价目表自启用年华:年 月 日 32 33 02 01 02 01 注:本价目表自200×年×月×日起启用,至下一张价目表启用时终止。此中,专案优惠权限为××,主委优惠权限为××。 价目表参数评释: 分类统计 1号楼 2号楼 3号楼 合计 栋均价 栋面积 栋套数 栋总销 最高单价 最高总价 最低单价 最低总价 确认订立 造造人 主委 公司 业主 八、价目表造造明白 Step 1:拟定订价政策和去化政策 Step 2:面积表录入电脑 Step 3:造造系数表 Step 4:测算及调理系数表使和系数无尽亲热于0 Step 5:造造单价表,并测算均价使均代价适合订价央求 Step 6:造造底价价目表 Step 7:造造表价价目表 Step 8:阴谋最大值,最幼值及干系参考数据 结束-打印 Thanks

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